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3. November 2020

Offene Immobilienfonds – Definition, Rendite & Risiken

Geringes Risiko und stabile Erträge – viele erfahrene Investoren setzen bereits seit vielen Jahren auf offene Immobilienfonds in ihrem Portfolio. Sie stellen besonders für Privatanleger, denen das nötige Geld für große Kapitalanlagen fehlt oder, die den großen Verwaltungsaufwand scheuen, eine Möglichkeit dar, in Immobilien zu investieren. In den meisten Fällen handelt es sich hierbei um Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren oder Bürogebäude.

Die offenen Immobilienfonds gehören zu den eher risikoarmen Anlagemöglichkeiten. Außerdem gibt es die Möglichkeit, bereits niedrige Geldbeträge zu investieren, was diese Art der Investmentfonds sehr interessant macht. Zusätzlich sind die gesetzlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen strenger als bei anderen Fondsarten. Diese ganzen Mechanismen verhindern beispielsweise plötzliche Verkäufe in Krisen, was auch zur Stabilität der Immobilienfonds in der aktuellen Coronakrise beiträgt.

Wenn Sie Ihr Geld investieren möchten, ist ein Portfoliomanagement unabkömmlich. Benötigen Sie Hilfe bei der Zusammensetzung Ihres Portfolios, helfen Ihnen unsere Experten der Anlageberatung gerne weiter. Die wichtigsten Informationen zu den offenen Immobilienfonds, die zu erwartende Rendite und den damit verbundenen Risiken finden Sie bereits in nachfolgendem Ratgeber.

Was sind offene Immobilienfonds?

Per Definition sind offene Immobilienfonds Investmentfonds, die den Anlegern die Beteiligung an einer oder mehreren Immobilien ermöglichen. Dabei ist bereits die Anlage von kleinen Beträgen möglich, sodass auch Anleger ohne großes Kapital in die Objekte investieren können. Das Ziel ist es, von den Mieterträgen und Wertsteigerungen der Immobilien zu profitieren.

Die vielen Anleger legen die Beträge in einen gemeinsamen Topf. Das gesamte Kapital wird von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KGV) bzw. einem Fondsmanager verwaltet. Das Management investiert das Geld aller Anleger entweder in bestehende Immobilien oder neue Immobilienprojekte. Bevorzugt handelt es sich hierbei um Gewerbeimmobilien. Jeder der Anleger erhält ein Zertifikat, welches seinen Anteil am Fondsvermögen repräsentiert.

Im Vergleich zu anderen Fondsarten sind die offenen Immobilienfonds besonders für Anfänger und risikoscheue Anleger geeignet.

Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Im Vergleich zu den offenen Immobilienfonds sind die Fondsanteile bei geschlossenen Immobilienfonds grundsätzlich mit einem höheren Geldeinsatz verbunden – in den meisten Fällen wird eine Mindesteinlage im drei- oder vierstelligen Bereich vorgeschrieben. Die geschlossenen Fonds richten sich auch nur an eine begrenzte Anzahl an Anlegern. Sind alle Anteile im Fonds verkauft, ist der Immobilienfonds geschlossen und es können keine neuen Fondanteile ausgegeben werden.

Außerdem ist die Haltefrist von geschlossenen Immobilienfonds länger. Die Fonds werden nicht an der Börse gehandelt und können grundsätzlich nicht an die Emittenten zurückgegeben werden – die geschlossenen Immobilienfonds sind eine eher langfristige Kapitalanlage.

Ein weiterer Unterschied liegt darin, dass bei geschlossenen Immobilienfonds üblicherweise nur in eine Immobilie investiert wird. Dadurch findet keine Risikostreuung statt. Allerdings bieten die geschlossenen Fonds die Aussicht auf höhere Erträge. Teilweise erhalten die Anleger sogar ein gewisses Mitspracherecht.

Die in Aussicht gestellte Rendite ist bei geschlossenen Immobilienfonds oft höher, dagegen muss im Gegenzug aber ein höheres Risiko getragen werden. Bevorzugen Sie die Stabilität eines Portfolios, sind die geschlossenen Immobilienfonds deshalb eine ungeeignete Anlage.

Wie ist die Rendite von offenen Immobilienfonds?

Die Rendite von offenen Immobilienfonds basiert auf den Netto-Mieteinnahmen, der Wertentwicklung der Assets und der Verzinsung der im Fonds gehaltenen Liquidität.

In den letzten Jahren ist die durchschnittliche Rendite von offenen Immobilienfonds gestiegen. Im Jahr 2019 erzielten Anleger im Schnitt 3,1 % Rendite. Verantwortlich hierfür ist unter anderem der Wertzuwachs der Bestandsimmobilien. Der kontinuierliche Rückgang der Netto-Mietrenditen konnte durch die Aufwertung der Immobilien mehr als ausgeglichen werden.

Wie hoch sind die Risiken offener Immobilienfonds?

Ähnlich wie bei Aktienfonds kann der Kurs eines Anteils am Immobilienfond schwanken. Risiken wie Leerstände oder Mietausfälle wirken sich negativ auf die Erträge und somit auf den Anteilswert der Immobilienfonds aus.

Insgesamt gelten die offenen Immobilienfonds als risikoarme Geldanlage. Der Vorteil liegt dabei vor allem in der Stabilität von Sachwerten. Im Vergleich zu anderen Fondsarten ist die in Aussicht gestellte Rendite dafür niedriger.

Mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) wurde im Jahr 2013 zusätzliche Sicherheit für private Anleger geschaffen, wodurch die offenen Immobilienfonds deutlich risikoärmer sind als zuvor. Außerdem gibt es kein Haftungsrisiko für Anleger, da das Anlagevermögen vom Kapital der Fondsgesellschaft getrennt bleibt.

Die Finanzkrise im Jahr 2008 hat einige der Risiken der offenen Immobilienfonds offenbart: Die Fonds sind Kapitalanlagen, die jederzeit gehandelt werden können. Während der Finanzkrise wollten zahlreiche Anleger ihre Anteile kurzfristig veräußern. Da die Barreserven der Fonds nicht dafür ausreichten, mussten einige Fonds kurzfristig geschlossen oder ganzheitlich abgewickelt werden, was zu großen Verlusten geführt hat.

Die aus der Krise gemachten Erfahrungen haben zu einer gesetzlichen Änderung geführt, wodurch die Fondsanteile nicht mehr zu jedem Zeitpunkt zurückgegeben werden können. Insgesamt wurde das Risiko von offenen Immobilienfonds durch die Gesetzesänderung im Jahr 2013 deutlich reduziert.

Trotz des reduzierten Risikos, unterliegen auch die offenen Immobilienfonds noch einigen Risikofaktoren. Zu den größten gehören:

  • Eine zu geringe Streuung: Ist das Portfolio zu klein oder nicht breit genug gestreut, birgt das ein hohes Risiko für den Anteilseigner. Je kleiner das Immobilienportfolio, desto abhängiger sind Fonds von der Entwicklung einzelner Immobilien. Wenn möglich, sollte eine geographische Risikostreuung angestrebt werden. Auch die Kombination aus verschiedenen Nutzungsarten wie Gewerbeimmobilien, Hotels, Logistik & Industrie sowie Einkaufscenter trägt zur Risikostreuung als auch zu einer stabilen Rendite bei.
  • Eine zu geringe Liquidität: Aufgrund der Gesetzesänderung kann kein Anleger sein Geld über Nacht zurückverlangen. Trotzdem kann eine zu geringe Liquidität ein Problem darstellen, wenn diese zum Beispiel stark fremdfinanziert ist oder dadurch wichtige Investitionen in Bestandsimmobilien ausgesetzt werden.
  • Zu hohe Immobilienpreise: Bei der Investition in Immobilien sollte darauf geachtet werden, dass der Kaufpreis und die Jahres-Miete in einem angemessenen Verhältnis zueinanderstehen.
  • Eine zu langsame Verfügbarkeit: Aufgrund der Mindesthaltefrist ist es nicht ohne weiteres möglich, sein Geld aus dem Immobilienfonds zu ziehen. Wird Kapital benötigt, kann der offene Immobilienfonds aber jederzeit an der Börse veräußert werden. Dabei müssen ggf. Verluste in Kauf genommen werden.
  • Zu niedrige Vermietungsquoten: Kann die Immobilie nicht ausreichend vermietet werden, drohen Mietausfälle, die sich auf die Rendite des offenen Immobilienfonds auswirken.
  • Währungsrisiken: Bei Portfolios, die aus Immobilien auf unterschiedlichen Märkten bzw. Währungen bestehen, besteht immer ein Restwährungsrisiko. Fällt eine Währung im Kurs, kann dies zum Risiko für den Anleger werden. Beim Kauf von Immobilien kann dies allerdings auch einen Vorteil bedeuten.

Wie die Coronakrise die offenen Immobilienfonds beeinflusst

Das Bild zeigt Davor Horvat, Gründer & Vorstand der Honorarfinanz AGViele Anleger haben Angst, in der Coronakrise ihr Geld zu verlieren. Die Pandemie hat nicht nur die Wirtschaft, sondern auch die Kapitalmärkte sehr stark beeinflusst. Hotels stehen leer und Restaurants sind geschlossen – viele können ihre Mieten nicht mehr bezahlen, was sich auch auf die offenen Immobilienfonds auswirkt. Werden Mieten gestundet, verschiebt sich damit der Zahlungszeitpunkt. Im schlimmsten Fall kann es auch zu Mietausfällen kommen. Dennoch ist das Risiko nicht mit dem während der Finanzkrise zu vergleichen. Damals wollten zu viele Anleger ihre Fonds auflösen, um an mehr Liquidität zu kommen. Trotz der derzeitigen Krise erwarten wir Renditen im positiven Bereich. Eine genaue Aussage kann allerdings noch nicht getroffen werden. – Davor Horvat, Honorar-Anlageberater // Bafin ID: 10138885

Haltefrist, Kündigungsfrist und Rückgabe von offenen Immobilienfonds

Das KABG löst im Jahr 2013 das Investmentgesetz ab, was für mehr Sicherheit der offenen Immobilienfonds gesorgt hat und wurde hinsichtlich zahlreicher Reglementierungen erweitert.

Themen, die im KAGB geregelt werden:

  • Kündigungsfristen
  • Rückgabefristen
  • Mindesthaltefristen
  • Fremdfinanzierung
  • Bewertungsvorgang
  • Liquiditätssicherung

Im Durchschnitt sind offene Immobilienfonds Investitionen von 7-10 Jahren. Dabei beträgt die Mindesthaltefrist 24 Monate und die Rückgabefrist 12 Monate. Der Anleger muss die Rückgabe rechtzeitig ankündigen und bekommt dann erst nach 12 Monaten sein Geld für die Fondsanteile zurück. Möchte der Anleger die Fonds vorher verkaufen, kann er diese an der Börse veräußern. Dabei müssen allerdings Abschläge in Kauf genommen werden.

Die Regelungen geben nicht nur dem Anleger selbst, sondern auch der Fondsgesellschaft eine höhere Planungssicherheit. Tritt beispielsweise der Fall ein, dass mehrere Anleger gleichzeitig ihr Investment abziehen, kommt es zu Schwankungen der Liquidität und deshalb wird ein größerer Betrag zum Ausgleich benötigt. Durch die gesetzlich festgelegten Fristen hat der Fondsmanager aber ausreichend Zeit, die Immobilie zu marktüblichen Preisen zu verkaufen. Das führt zu mehr Sicherheit und stabilisiert den ganzen Markt.

Was kosten offene Immobilienfonds?

Die Kosten von offenen Immobilienfonds können in einmalige und laufende Kosten unterteilt werden. Die jährlichen Verwaltungskosten betragen in der Regel 0,5 bis 2 %. Die laufenden Kosten werden dabei dem Fondsvermögen entnommen. Der Kauf von offenen Immobilienfonds erfolgt zu einem Ausgabepreis, der mit einem einmaligen Aufschlag von bis zu 5 % versehen wird.

Die Differenz von Ausgabepreis und -aufschlag ist der Preis der Anteilsrücknahme.

Besteuerung von offenen Immobilienfonds

Bei offenen Immobilienfonds sind 60 % steuerfrei. Sogar 80 % sind es bei Immobilienfonds mit Schwerpunkt im Ausland. Die Steuern sind grundsätzlich für Mieterträge und Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien – also den Einnahmequellen der Immobilienfonds – zu entrichten.

Für wen lohnt sich ein offener Immobilienfonds?

Das Bild zeigt Davor Horvat, Gründer & Vorstand der Honorarfinanz AGOb sich offene Immobilienfonds für Sie lohnen, hängt unter anderem von Ihrer aktuellen Vermögenslage ab. Deckt Ihr monatliches Einkommen gerade die Kosten ab, sollten Sie eher auf Sicherheit setzen. Haben Sie ausreichende Reserven und sind auf der Suche nach einer mittel- bis langfristigen Anlagemöglichkeit zum Vermögensaufbau, könnten sich offene Immobilienfonds anbieten. Mit den risikoarmen Immobilienfonds können Sie bereits einen zweistelligen Betrag anlegen. Das niedrige Risiko hat natürlich auch Auswirkungen auf die zu erwartende Rendite. Möchten Sie eine höhere Rendite erzielen, lohnt sich der Blick auf langfristige Anlagemöglichkeiten wie Aktienfonds und ETFs. – Davor Horvat, Honorar-Anlageberater // Bafin ID: 10138885

Wenn Sie auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten sind, sollten Sie sich zunächst bewusst machen, dass es keine Anlageform ohne ein gewisses Risiko gibt. Möchten Sie auf einen Fond mit überschaubarem Risiko setzen, können offene Immobilienfonds die richtige Anlagestrategie für Sie sein.

Die offenen Immobilienfonds eignen sich vor allem für Anleger, die mit einer breiten Risikostreuung und geringen Beträgen von den Entwicklungen am Immobilienmarkt profitieren möchten. Solche Investitionen sind aber auch nicht risikofrei, denn auch der Wert von Objekten kann schwanken.

Möchten Sie eine höheren Rendite erzielen, müssen Sie ein im Vergleich höheren Risiko eingehen und können beispielsweise über Aktienfonds oder Mischfonds nachdenken.

Vorteile und Nachteile von offenen Immobilienfonds auf einen Blick

Vorteile

  • Anleger können in den Immobilienmarkt investieren, ohne eine Immobilie kaufen zu müssen
  • Anlage geringer Beträge möglich
  • Risiko wird gestreut
  • Sicherheit durch Mindesthaltefrist und Rückgabefrist
  • Fondsmanagement durch erfahrene Fondsmanager

Nachteile

  • Recht hohe Gebühren
  • Weniger Rendite als Aktienfonds oder ETFs
  • Risiko durch marktbedingte Kursschwankungen
  • Durch Mindesthaltefrist ist der Verkauf nicht so flexibel wie bei Aktienfonds

Fazit: Sind offene Immobilienfonds sinnvoll?

Das Bild zeigt Davor Horvat, Gründer & Vorstand der Honorarfinanz AGWenn Ihnen vor allem die Sicherheit wichtig ist, können sich offene Immobilienfonds für Sie als Anlageprodukt eignen. Als Anleger sollten Sie auch hier darauf achten, das Risiko bestmöglich zu streuen und auch sichere Anlagen wie Festgeld oder Tagesgeld in Ihr Portfolio aufzunehmen. Wenn Sie eine höhere Rendite möchten, bieten sich ETFs an. Im Gegensatz zu anderen Anlagemöglichkeiten werden bei offenen Immobilienfonds zwar nicht die höchsten Renditen in Aussicht gestellt, dabei ist das Risiko deutlich niedriger. Ein guter Fondsmanager kann Ihnen ein gutes Gesamtportfolio zusammenstellen, mit dem Sie durch jede Krise gestärkt hinausgehen können. Dabei kann man als Anleger selbst mitentscheiden, worauf man seine Strategie ausrichten möchte. – Davor Horvat, Honorar-Anlageberater // Bafin ID: 10138885

Gerade für risikoscheue Anleger und Anfänger sind offene Immobilienfonds eine sinnvolle Anlageform. Die Vorteile liegen dabei klar auf der Hand: Offene Immobilienfonds sind risikoarm und können bereits mit geringen Beträgen erworben werden. Seit der Gesetzesänderung im Jahr 2013 sind die Immobilienfonds noch risikoärmer geworden, da den Anlegern und Fondsmanagern durch die Mindesthaltefristen und Rückgabefristen mehr Sicherheit gegeben wird.

Anleger, die auf die offenen Immobilienfonds setzen möchten, sollten einen Anlagezeitraum von mindestens 5 Jahren haben. Wer lieber auf Anlagemöglichkeiten mit höherer Rendite setzen möchten, sollte sich mit ETFs oder Aktienfonds auseinandersetzen. Dabei muss allerdings ein höheres Risiko eingegangen werden. Für besonders sicherheitsorientierte Anleger empfehlen sich dagegen eher Geldmarktfonds, Mischfonds oder Rentenfonds. Wichtig ist immer die richtige Zusammensetzung eines Portfolios.

Sind Sie sich unsicher, welche Anlagemöglichkeit die richtige für Sie ist, berät Sie gerne Ihr Honorarberater vor Ort. Gemeinsam findet dieser mit Ihnen die passende Anlagestrategie. Ob es sich dabei um eine langfristige Investition in offene Immobilienfonds handelt oder Sie eher einen ETF Sparplan bevorzugen, wird sich im gemeinsamen Gespräch herausstellen.

Sie brauchen Hilfe bei der Auswahl des richtigen Fonds? Nutzen Sie unsere unabhängige Anlageberatung!

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Davor Horvat

Davor Horvat ist seit 1995 in der Finanzbranche tätig. Als staatlich zugelassener Honorar-Anlageberater konzentriert er sich auf ganzheitliche Finanz- und Liquiditätsplanung mit Fokus auf Exchange Traded Funds (ETFs). Davor Horvat ist Gründer und Vorstand der Honorarfinanz AG. Seine mehr als 25-jährige Erfahrung in der Finanzbranche gibt er in zahlreichen Publikationen und Interviews, aber auch in Seminaren an Anleger weiter.


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